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viernes, 8 de diciembre de 2017

España. Dosier: La vivienda y su precio.

España. Dosier: La vivienda y su precio.
La crisis de 2007-2013.
La construcción se hundió en España de manera dramática entre 2007 y 2013, con la pérdida de un millón y medio de puestos de trabajo directos y casi un millón de indirectos. Numerosas pequeñas y medianas empresas de construcción así como inmobiliarias quebraron o, en los casos más afortunados, redujeron notablemente sus plantillas. Empero, a finales de 2014, el editorial Purga inmobiliaria [“El País” (23-XI-2014)] apuntaba la reactivación del sector inmobiliario, con más inversión extranjera y nacional, aunque todavía muy selectiva:
‹‹Los activos inmobiliarios perdieron en promedio más de una tercera parte de su valor de mercado desde el inicio de la crisis. En algunos segmentos del mercado esa purga ha concluido hace meses, a tenor del renovado interés inversor. Han sido en principio las ubicaciones del litoral, aquellas más cercanas a los tradicionales destinos turísticos, las que sobre la base de un intenso ajuste determinado por un stock de viviendas elevado han atraído las compras fundamentalmente de extranjeros. En lo que va de 2014, esa tendencia ha proseguido. También se aprecian indicios de recuperación de la demanda en otros activos, como las viviendas en ciudades del interior y, desde luego, oficinas y locales comerciales en algunas de las grandes concentraciones urbanas (Madrid y, en menor medida Barcelona), donde también la inversión extranjera ha sido la titular de una mayoría de las adquisiciones. Hoteles y centros logísticos o suelo industrial son igualmente objeto de la atención inversora.
Pocas explicaciones tan elocuentes como la intensa caída de los precios contribuyen a entender ese renovado interés en la inversión extranjera en activos inmobiliarios. Los precios españoles no son solo históricamente reducidos, sino que también contrastan favorablemente con los vigentes en otros mercados europeos.
La participación de las inversiones extranjeras cobra mayor peso cuando tomamos en consideración las realizadas a través de vehículos inversores, como las Socimi, donde una parte significativa del capital no es español. Ya no son únicamente aquellos fondos buitre que durante la crisis sobrevolaron los focos de generación de gangas que propiciaba la ruina de los inversores en el inmobiliario. Aun cuando los riesgos se percibieran como elevados, las caídas de precios eran prometedoras de rentabilidades más que aceptables.
Esa participación de inversores no residentes explica que la recuperación de un sector tan intensivo en endeudamiento como el de la construcción residencial y de la promoción inmobiliaria haya coexistido con tasas negativas del crecimiento del crédito doméstico. Su completa recuperación, por tanto, requerirá la normalización del crédito bancario, como condición necesaria. La suficiente no es otra que la intensificación del ritmo de crecimiento de la economía y su reflejo en la creación de empleo. Si el estancamiento de la eurozona no da al traste con las previsiones de moderada recuperación de la renta de las familias en España es probable que la tendencia hasta ahora observada se refuerce con la demanda de residentes, y que a los inversores oportunistas extranjeros les acompañen igualmente otros con voluntad menos especulativa, con proyección de más largo plazo.
Con todo, tardaremos en observar, si lo hacemos, la pujanza que tuvo el sector inmobiliario en la década previa a la emergencia de la crisis. Ni en términos de PIB o empleo, mucho menos de financiación crediticia bancaria, es aconsejable que ese sector llegue a constituirse en el más importante de la economía española. Pero sin la visualización de su recuperación, de la demanda de españoles, no podrá decirse que el conjunto de la economía española ha conseguido asegurar la suya. Y eso nos remite a la necesidad de que la eurozona asuma la prioridad de estímulo de la demanda agregada, no solo con las decisiones monetarias ya ensayadas, sino con inversiones paneuropeas, tal como prometió el presidente Juncker.››

La recuperación a partir de 2013.

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Evolución del precio de la vivienda de segunda mano en España entre 2006 y 2017.

El editorial ¿Regreso al pasado? [“El País” Negocios 1.663 (17-IX-2017)] muestra preocupación por una vuelta a los errores de la burbuja inmobiliaria del decenio anterior:
‹‹La principal razón de que la crisis de 2007 revistiera una especial gravedad en la economía española fue la intensidad que en esta representaba la construcción residencial y la actividad de promoción inmobiliaria. La importancia en la determinación del PIB de la construcción residencial venía a ser muy superior al promedio europeo, pero también a lo que llegó a representar en la anterior crisis inmobiliaria española, la de los primeros años noventa del siglo pasado. No habíamos escarmentado. Entre 2000 y 2007, coincidiendo con nuestra presencia en la Unión Monetaria, las favorables condiciones de financiación, y una fiscalidad estimuladora de la vivienda en propiedad contribuyeron a renovar la avidez por la inversión en vivienda de los españoles. En 2007 representaba el 12% el PIB español, más de cinco puntos porcentuales de lo que significaba en la eurozona. España era uno de los países del mundo con el mayor parque de vivienda en propiedad. Conocido es el tópico que hacíamos más viviendas en un año que Alemania, Francia e Italia juntas. Los precios se duplicaron en esos ocho años.
El sistema bancario fue uno de los grandes animadores de esa fiesta. Su proactividad llevo a la aplicación de tipos de interés históricamente reducidos en los préstamos hipotecarios y vencimientos dilatados. Con datos del Banco de España, en su reciente Informe sobre la Crisis, en esos primeros siete años de la presente década la financiación al sector inmobiliario registró tasas de crecimiento medio anual del 20 % en el crédito para adquisición de vivienda y del 29 % en el caso del crédito a las empresas de construcción y servicios inmobiliarios. Cualquiera constituía una promotora y asumía riesgos que en principio se presentaban compensados por unas expectativas de revalorización de los precios de los activos que parecía no tener fin. La capacidad profesional de los promotores era, en el mejor de los casos, desigual. La complicidad de algunos Ayuntamientos en esa euforia recalificadora de suelo fue manifiesta.
La crisis fue demoledora para el sector. No solo en términos patrimoniales, sino también reputacionales. El censo de promotores se redujo de forma sustancial, muchos de ellos dejaron un nivel de impagos y tasas de morosidad con los bancos sin precedentes. Los episodios recientes de liquidaciones bancarias no se entienden sin el legado de una inversión crediticia en el sector distante en muchos casos del análisis de riesgos más elemental.
Ahora asistimos a una revitalización del sector. Con operadores nuevos y actitudes que parecen haber asimilado las experiencias recientes. Junto a promotoras que no sufrieron la crisis han aparecido fondos de inversión, muchos de ellos extranjeros, ávidos de encontrar rentabilidades superiores a las que ofrecen las inversiones financieras convencionales. También con un sector bancario mucho más exigente en el análisis del riesgo de crédito, y nuevas fuentes de financiación más amparadas en los recursos propios de los promotores. Con todo, la existencia de tipos de interés bajos es, al igual que en el pasado, un factor de estímulo de esa recuperación. Los fundamentos de la demanda no son similares, y por ello el ritmo de construcción de nuevas viviendas o las transacciones de usadas es más comedido. Pero los precios han iniciado una clara recuperación desde el desplome posterior a 2007. Hay que confiar en que esa mayor autonomía financiera de los promotores no constituya la justificación para que un sector por otro lado necesario no vuelva a las andadas y escarmiente de una vez por todas.››

FUENTES.
Internet.
[https://www.tinsa.es/precio-vivienda/] La web más objetiva sobre el precio de la vivienda en España, con datos constantemente actualizados.

Documentales e informativos.

El precio de la vivienda sube un 5,6 % en el segundo trimestre (8-IX-2017). Agencia EFE. Un minuto.

Artículos.
Abril, Guillermo (texto); Cáliz, Alfredo (fotos). Aquí vivo solo. “El País” Semanal 1.790 (16-(I-2011) 30-39. Reportaje sobre las urbanizaciones fantasmas en España.
Redacción. Desplome sin precedentes de las hipotecas sobre viviendas. “El País” (24-II-2012) 25.
Redacción. La venta de viviendas cae el 30% tras el alza de 2010. “El País” (8-III-2012) 22.
Doncel, Luis. El precio de la vivienda sufre la mayor caída desde el inicio de la crisis. “El País” (16-III-2012) 22.
Gómez, Carlos. Quién lo desendralillará. “El País” Negocios 1.377 (25-III-2012) 4-6.
Doncel, Luis. Y después del naufragio, ¿qué? “El País” Negocios 1.377 (25-III-2012) 7.
Méndez, Rafael (texto); Schulz-Dornburg, Julia (fotos). La paradoja de la Fortuna. “El País” Semanal 1.880 (7-X-2012) 55-57. El proyecto que llevó al desastre al pueblo murciano de Fortuna.
Gavino, Andrés R. El precio de la vivienda cae al mayor ritmo desde que comenzó la crisis. “El País” (15-XII-2012) 26.
De la Vega, I. El precio de los pisos acumula una caída del 33,5%. “El País” (3-I-2013) 28. En 2012 se empezaron solo 46.000 viviendas, el mínimo desde 1985, y se terminaron 118.000, lo que se compara negativamente con las 820.000 de 2006.
Galindo, Cristina. La banca deja caer a otro grande del ladrillo. “El País” (20-II-2013) 11. La inmobiliaria Reyal Urbis presenta un concurso de acreedores de 4.400 millones.
Pellicer, Lluís. La vivienda sufre ahora su mayor caída. “El País” (14-VI-2013) 23. Los precios bajan tras la retirada de las ventajas fiscales.
Jiménez Gálvez, J. El 84% de las obras, fuera de casa. “El País” (4-VIII-2013) 22-23. Las grandes constructoras tienen en el exterior una ingente cartera de obras por 71.000 millones de euros.
Cuchí, Albert; Sweatman, Peter. Por un nuevo sector de la edificación. “El País” (14-VIII-2013) 21-22. Los autores proponen para España al sector de la rehabilitación y la mejora urbana como el sustituto de la construcción de nueva obra.
Romero, Álvaro. Los compradores extranjeros animan un mercado de la vivienda estancado. “El País” (5-IX-2013) 21.
Pellicer, Lluís. Exportar el lastre. “El País” (5-IX-2013) 21. Los extranjeros son un importante nicho del mercado inmobiliario.
Laorden, Carlos. Un futuro de alquiler y más profesional. “El País” Negocios 1.459 (20-X-2013) 18-19. Expertos del sector inmobiliario debaten el futuro de la vivienda en España, que tenderá al alquiler, más barato que la compra y que se adapta mejor a la incertidumbre laboral y salarial de muchos trabajadores.
Pellicer, Lluís. La piqueta amenaza los edificios fantasma. “El País” (29-X-2013) 30-31. En España hay entre 675.000 (fuente de Ministerio de Fomento) y 815.000 (fuente de CaixaBank) viviendas sin vender y muchas, las previsiblemente invendibles, deberían ser destruidas para evitar los costosos gastos de mantenimiento y que afecten a los precios del resto de inmuebles de la misma zona.
Pellicer, Lluís; Galindo, C. Más de 600.000 pisos nuevos sin vender. “El País” (24-XI-2013) 28-29. Cientos de miles están sin acabar.
Sánchez-Silva, Carmen. El tasador tasado. “El País” (22-II-2011) 30-31. La sobrevaloración inmobiliaria en España en el periodo 2004-2008.
Pellicer, Lluís. El precio de la vivienda suaviza su caída al 4,5% en el tercer trimestre. “El País” (29-XI-2013) 26.
Pellicer, Lluís. El precio de la vivienda frena su caída. “El País” (17-XII-2013) 24. Los pisos usados han bajado un 43,3% desde 2008.
Pellicer, Lluís. Los inmuebles se encarecen en las comunidades del arco mediterráneo. “El País” (17-XII-2013) 24. Los precios vuelven a crecer en las costas y Madrid, por primera vez desde 2010.
Editorial. Ajuste inacabado. “El País” Negocios 1.472 (19-I-2014) 2.
Pellicer, Lluís. Tierra a la vista para el inmobiliario. “El País” Negocios 1.472 (19-I-2014) 4-6.
Pellicer, Lluís. El nuevo tablero inmobiliario. “El País” Negocios 1.482 (30-III-2014) 4-6. Los nuevos actores del mercado inmobiliario.
Romero, Álvaro. El precio de la vivienda frena la caída al 1,6% y apunta a la estabilización. “El País” (10-VI-2014) 16.
Romero, Álvaro. Los extranjeros y la recuperación reaniman el precio de la vivienda. “El País” (9-IX-2014) 24. El coste de los pisos sube por primera vez desde el inicio de la crisis en 2008.
Pellicer, Lluís. El sector inmobiliario, a dos velocidades. “El País” (9-XI-2014) 33. Se ha recupera la inversión en edificios de oficinas y comerciales, pero prosigue hundido el mercado de viviendas.
Editorial. Purga inmobiliaria. “El País” Negocios 1.516 (23-XI-2014) 3. Parece confirmarse la reactivación del sector, con más inversión extranjera y nacional, aunque todavía muy selectiva.
Bolaños, A. La inversión en vivienda vuelve a crece siete años después. “El País” (28-XI-2014) 27.
Romero, Á. La venta de viviendas sube en 2014 por primera vez en cuatro años. “El País” (13-I-2015) 21. Se basa en la vivienda de segunda mano porque la obra nueva cae a mínimos.
López Letón, Sandra. Más de 500.000 casas buscan dueño. “El País” Negocios 1.527 (8-II-2015) 26.
Pellicer, Lluís. El precio de la vivienda se eleva el 4,2%, la mayor subida desde 2007. “El País” (9-IX-2015) 37.
López Letón, Sandra. La burbuja que ambriagó a España. “El País” Negocios 1.564 (25-X-2015) 84-85.
Laborda, Á. La vivienda arranca. “El País” Negocios 1.570 (13-XII-2015) 19.
López Letón, S. La venta de casas registra su mayor repunte desde 2008. “El País” (11-II-2016) 41. Creció en 2015 un 11,1%.
Pellicer, Lluís. El precio de los alquileres vuelve a aumentar tras siete años de caídas. “El País” (15-II-2016) 31.
López Letón, S. Los visados para casas nuevas suben un 57%, el mejor dato desde 2011. “El País” (31-V-2016).
López Letón, S. La compra de casas se dispara y el precio ve su mayor alza desde 2007. “El País” (10-VI-2016).
López Letón, S. La compra de casas crece un 13,6% en 2016, el mayor ritmo desde 2007. “El País” (11-II-2017).
López Letón, S. El precio de la vivienda crece un 4,7%, la mayor subida desde 2007. “El País” (9-III-2017).
López Letón, S. El inquietante auge del mercado de la vivienda. “El País” Negocios 1.635 (26-III-2017). Los precios suben de nuevo.
Editorial. Burbuja localizada. “El País” Negocios 1.635 (26-III-2017).
Muñoz, Ramón. El suelo vuelve a florecer en España. “El País” (3-IV-2017).
Sánchez-Silva, C. El sector resucita renovado. “El País” (25-V-2017). Suben los precios y las ventas, con alta presencia extranjera.
Gutiérrez, H. El BBVA prevé una subida del 10% en la venta de viviendas. “El País” (20-VII-2017). Prosigue la moderada recuperación.
López Letón, Sandra. Empresas que dan brío a la vivienda. “El País” Negocios 1.663 (17-IX-2017). Nuevas promotoras inmobiliarias se abren paso.
Editorial. ¿Regreso al pasado? “El País” Negocios 1.663 (17-IX-2017).
López Letón, S. El precio de la vivienda sube al mayor ritmo en una década. “El País” (8-XII-2017). Un 7% de media en el tercer trimestre; un 12% en Madrid y un 9,1% en Baleares.

Delgado, C. La venta de casas sube un 14,6% y se sitúa al mayor nivel desde 2008. “El País” (14-II-2018).
García Montalvo, José. Burbujas a pares. “El País” (14-II-2018). El catedrático de Economía de la UPF no cree que haya una burbuja en la vivienda.
Sánchez, Vicente. El modelo de negocio de la vivienda está caduco. “El País” Negocios 1.690 (25-III-2018).
López Letón, S. El precio de la vivienda acentúa el temor a una nueva burbuja. “El País” (14-IV-2018).
Saiz, Eva. Las cicatrices de la última burbuja inmobiliaria. “El País” (6-V-2018). Perduran los efectos perniciosos de la crisis y se teme que vuelva lo peor.
López Letón, Sandra. España vuelve a especular con la vivienda. “El País” Negocios 1.713 (2-IX-2018). El arrendamiento sube en exceso en las ciudades principales, en relación a los bajos salarios.
López Letón, S. Helena Beunza / Secretaria general de Vivienda. ‘Es urgente modificar el régimen fiscal’. “El País” Negocios 1.713 (2-IX-2018).
Editorial. Vivienda ascendente. “El País” Negocios 1.713 (2-IX-2018).
López Letón, S. La subida del precio de la vivienda se acelera al 6,8%. “El País” (8-IX-2018). Sube en todas las comunidades en el segundo trimestre.

1 comentario:

Juan Madueño Criado dijo...

Me ha gustado mucho el artículo, muy bien documentado y actualizado.

La advertencia de "no volver a las andadas" para este sector es más que acertada, debido a su participación en la última crisis, que la hizo más grave en nuestro país que en el entorno europeo inmediato.